Ley de Segunda Oportunidad con hipoteca: ¿pierdo mi casa?

Acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad con hipoteca no supone perder la casa de forma automática. Si eliges un plan de pagos sin liquidación y sigues pagando la parte de la hipoteca cubierta por el valor de la vivienda, puedes conservarla; en la liquidación, la casa se vende.

Cuál de las dos vías encaja contigo depende de lo que vale la vivienda, lo que debes por ella y los ingresos que tienes. Te explico cómo trata la ley la deuda hipotecaria, qué pasa si el banco ya la ejecutó, cómo quedan tus avalistas y tu cónyuge, y qué ha cambiado en 2026. Es lo primero que reviso en mi despacho cuando alguien con vivienda en propiedad quiere tramitar su segunda oportunidad en Tenerife.

¿Pierdo mi casa? Depende de la vía: plan de pagos o liquidación

El artículo 486 de la Ley Concursal permite pedir la exoneración a cualquier persona natural de buena fe, sea o no empresaria, por una de estas dos vías:

• Con plan de pagos y sin liquidación previa. Propones al juzgado un calendario para pagar parte de tus deudas durante un tiempo, y lo que quede pendiente al final se exonera.
• Con liquidación de la masa activa. Se realizan los bienes y derechos que tienes, con lo obtenido se paga a los acreedores y después se pide la exoneración de lo que no se ha podido cubrir. Si la vivienda es tuya, forma parte de esa masa.

Por eso, si me preguntas si vas a perder la casa, la vía con más opciones de conservarla es el plan de pagos. La ley dice que ese plan no puede consistir en liquidar todo tu patrimonio (art. 496), y se puede solicitar en cualquier momento antes de que el juez acuerde la liquidación (art. 495).

Eso no significa que el plan sea siempre viable. Los acreedores pueden impugnarlo, y el juez no concederá la exoneración si el plan no le asegura a quien impugna al menos lo que cobraría en una liquidación (art. 498 bis). Si tu vivienda tiene mucho valor por encima de lo que debes al banco, ese dato pesa en lo que tendrás que ofrecer. Te lo detallo en la guía sobre el plan de pagos de la Ley de Segunda Oportunidad.

Si vives en Tenerife, La Palma, La Gomera o El Hierro, el procedimiento lo tramitan los Juzgados de lo Mercantil de Santa Cruz de Tenerife; en la provincia de Las Palmas, los de Las Palmas de Gran Canaria.

Si no se vende la vivienda habitual, el plan dura cinco años

La duración general del plan de pagos es de tres años. Pero el artículo 497.2.1.º la amplía a cinco cuando no se realiza la vivienda habitual del deudor y, en su caso, de su familia. Es decir, conservar la casa tiene como contrapartida un plan más largo.

Durante esos años:

• Cada seis meses informas al juez de cómo vas cumpliendo el plan y de cualquier cambio importante en tu patrimonio (art. 498 ter).
• Si tu situación económica cambia de forma significativa, se puede pedir una modificación del plan, pero solo una (art. 499 bis).
• Si incumples el plan, cualquier acreedor afectado puede pedir la revocación. La revocación supone la resolución del plan y la apertura de la liquidación (art. 499 ter), y ahí la vivienda vuelve a estar en juego.

Por eso el plan tiene que ser realista desde el principio.

Cómo se trata la hipoteca en la Ley de Segunda Oportunidad

La hipoteca es una deuda con garantía real, y la ley le da un trato especial. Según el artículo 489.1.8.º, no son exonerables las deudas con garantía real «dentro del límite del privilegio especial». Dicho de forma sencilla: la parte de la deuda hipotecaria que queda cubierta por el valor de la garantía no se borra. Si quieres conservar la casa, esa parte la sigues pagando.

La situación cambia cuando debes al banco más de lo que vale la garantía. Para ese caso, el artículo 492 bis.2 establece unas reglas dentro del plan de pagos:

• Se mantienen las fechas de vencimiento pactadas con el banco, pero las cuotas se recalculan tomando solo la parte de la deuda que no supera el valor de la garantía.
• La parte que excede del valor de la garantía recibe en el plan el mismo tratamiento que el resto de créditos de su clase. Lo que de esa parte quede sin pagar al final se exonera.

Además, durante el plan los créditos exonerables no generan intereses, y los no exonerables tampoco, salvo los que tienen garantía real hasta el valor de esa garantía (art. 496 bis).

Ojo con un matiz: el artículo 492 bis.3 prevé que cualquier exoneración sobre una deuda con garantía real queda revocada automáticamente si, al ejecutarse después la garantía, lo obtenido alcanza para pagar total o parcialmente la deuda exonerada. Todo gira, por tanto, en torno al valor que se atribuya a la garantía.

¿Y si la hipoteca pesa más de lo que vale la casa y no tienes otros bienes? El artículo 37 bis considera concurso sin masa, entre otros supuestos, aquel en que las cargas superan el valor de mercado de los bienes. Si en plazo ningún acreedor pide un administrador concursal, puedes solicitar directamente la exoneración (arts. 37 ter y 501).

¿Y si el banco ya ejecutó la hipoteca?

Pasa a menudo: la casa salió a subasta y el banco te sigue reclamando dinero. El artículo 492 bis.1 es claro: cuando la garantía se ha ejecutado antes de la aprobación provisional del plan, o antes de la exoneración en caso de liquidación, solo se exonera la deuda remanente.

Ese remanente ya no tiene una vivienda detrás, así que puede entrar en la exoneración como el resto de tus deudas, siempre que cumplas los requisitos de la Ley de Segunda Oportunidad y salvo las deudas que la ley excluye.

Hipotecante no deudor, avalistas y codeudores

La exoneración te beneficia a ti, no a quienes respondían contigo. El artículo 492.1 dice que no afecta a los derechos del acreedor frente a los obligados solidariamente, fiadores, avalistas, aseguradores ni frente al hipotecante no deudor, que no pueden invocar tu exoneración.

En la práctica: si tus padres avalaron la hipoteca o pusieron su casa como garantía de tu préstamo, el banco puede seguir dirigiéndose contra ellos. Lo que sí prevé el artículo 492.2 es que, si ellos pagan y luego te reclaman a ti, ese crédito de repetición o regreso queda afectado por tu exoneración en las mismas condiciones que el crédito principal.

Antes de presentar nada, hay que valorar cómo quedan las personas que te avalaron.

Vivienda en gananciales: qué pasa con tu cónyuge

Si estás casado en gananciales, o en otro régimen de comunidad, y no se ha liquidado, el artículo 491 establece que la exoneración de deudas gananciales contraídas por tu cónyuge o por los dos no se extiende a tu cónyuge mientras no obtenga él mismo la exoneración.

Si la hipoteca y el resto de deudas las firmasteis los dos, que solo uno se acoja a la ley deja al otro igual que estaba frente a esos acreedores. En esos casos estudio con la pareja si tiene sentido que lo soliciten ambos, siempre que cada uno cumpla los requisitos. Lo atiendo también en el resto de islas como abogado de Segunda Oportunidad en Canarias.

Novedades 2026: lo que ha cambiado el Tribunal Supremo

El 18 de febrero de 2026 la Sala Primera del Tribunal Supremo dictó varias sentencias sobre la exoneración (entre otras, la 254/2026 y la 260/2026), en aplicación de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 7 de noviembre de 2024. Esto es lo que cambia si tienes hipoteca:

• Revisión del juez. Aunque nadie se oponga, el juez comprueba los requisitos. Debes informar de tus bienes, tus deudas y su origen, sobre todo si eran desproporcionadas respecto a tus ingresos cuando las contrajiste.
• Identificar cada deuda. La resolución concreta cuáles quedan exoneradas, y una deuda que no relacionas puede quedar fuera: el remanente de una ejecución, la parte que supera el valor de la garantía o los préstamos que pediste para pagar cuotas.
• Un límite por administración. El tope del crédito público se aplica a toda deuda de Derecho público, estatal, autonómica o local, y por separado a cada acreedor público: 5.000 € íntegros más el 50 % del exceso, hasta 10.000 € exonerados con cada uno. Incluye el IBI pendiente con el ayuntamiento.
• Recargos e intereses públicos. Se exoneran íntegros; el tope solo afecta al principal. Las multas penales y las sanciones administrativas muy graves siguen sin exonerarse, y una sanción tributaria muy grave en los diez años anteriores, si no está pagada, sigue impidiendo la exoneración (art. 487).
• Derivación de responsabilidad. Solo excluye la exoneración si deriva de una conducta fraudulenta del administrador equiparable a una infracción muy grave.

Tienes ejemplos con cifras en el artículo sobre la Ley de Segunda Oportunidad y las deudas con Hacienda y la Seguridad Social.

Qué deudas no se pueden cancelar aunque te acojas a la ley

La hipoteca dentro del valor de la garantía no es la única deuda que sobrevive. El artículo 489.1 excluye también, entre otras, las deudas por alimentos, la responsabilidad civil derivada de delito, las multas penales y sanciones administrativas muy graves y el crédito público por encima del límite de cada administración, que además solo se exonera la primera vez (art. 489.3).

Esos acreedores conservan sus acciones contra ti (art. 490). Por eso esas deudas, junto con la cuota hipotecaria recalculada, tienen que caber en el plan de pagos, que debe detallar con qué recursos las vas a atender (art. 496).

¿Podrás pedir un préstamo o una hipoteca después?

La Ley Concursal no prohíbe pedir financiación después de la exoneración. Lo que regula es el rastro del procedimiento:

• Ficheros de morosos: la resolución de exoneración ordena a los acreedores comunicarla a los ficheros a los que informaron del impago; si no lo hacen, puedes pedir testimonio de la resolución y exigir tú la actualización (art. 492 ter).
• Registro público concursal: si vas por plan de pagos, la exoneración consta en ese registro durante cinco años o el plazo inferior que fije el plan (art. 495.1).
• Mientras dura el plan: cada seis meses informas al juez del cumplimiento y de cualquier alteración patrimonial significativa (art. 498 ter).

Que el banco te conceda el préstamo depende de su análisis de solvencia, no de la ley. Cómo comprobar que los ficheros reflejan la exoneración lo cuento en la guía sobre cómo salir de ASNEF con la Segunda Oportunidad.

Preguntas frecuentes sobre la Ley de Segunda Oportunidad y la hipoteca

¿Puedo acogerme a la Ley de Segunda Oportunidad si tengo hipoteca?

Sí. Tener hipoteca no te excluye si eres persona natural de buena fe y cumples los requisitos. Lo que cambia es el trato de la deuda hipotecaria, que no es exonerable dentro del límite del privilegio especial.

¿Se cancela la hipoteca con la Ley de Segunda Oportunidad?

La parte cubierta por el valor de la garantía, no. Si debes más de lo que vale, el exceso se trata en el plan de pagos como el resto de créditos de su clase, y lo que quede sin pagar puede exonerarse.

¿Qué deudas no se pueden cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad?

No se cancelan las deudas por alimentos, la responsabilidad civil derivada de delito o por muerte o daños personales, las multas penales y sanciones administrativas muy graves, ciertos salarios, las costas de la propia solicitud y la hipoteca dentro del valor de la garantía. El crédito público solo se exonera hasta el límite legal de cada administración y en la primera exoneración.

¿Cuánto dura el plan de pagos si me quedo con la casa?

Cinco años cuando no se realiza la vivienda habitual del deudor y, en su caso, de su familia. El plazo general es de tres años, contados desde la aprobación judicial.

¿Mis avalistas quedan liberados si yo obtengo la exoneración?

No. Los avalistas, fiadores, codeudores solidarios y el hipotecante no deudor no pueden invocar tu exoneración, y el banco conserva sus derechos frente a ellos.

¿Qué pasa con la deuda que queda después de una ejecución hipotecaria?

Si la garantía se ejecutó antes de la aprobación provisional del plan o antes de la exoneración en la liquidación, se exonera la deuda remanente, siempre que cumplas los requisitos y la relaciones en tu solicitud.

¿Puedo pedir un préstamo o una hipoteca después de la Ley de Segunda Oportunidad?

La ley no lo prohíbe. La resolución que concede la exoneración ordena a los acreedores comunicarla a los ficheros de morosos para que actualicen sus datos. Si vas por plan de pagos, la exoneración consta en el Registro público concursal y, mientras dure el plan, debes informar al juez de cualquier alteración patrimonial significativa. Conceder el préstamo depende del banco.

¿Cuáles son las novedades de la Ley de Segunda Oportunidad en 2026?

Las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2026 obligan al juez a comprobar por su cuenta los requisitos y exigen identificar las deudas cuya exoneración pides. Además, el límite del crédito público se aplica por cada administración, estatal, autonómica o local, y los recargos e intereses de esas deudas se exoneran íntegramente.

Javier Sanfiel, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de La Palma (nº 3584), con despacho en Santa Cruz de Tenerife. Tramita la Ley de Segunda Oportunidad en todas las islas.